1. Realitní zprostředkovatel není pojištěn

Podle zákona o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.) je realitní zprostředkovatel povinen mít sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu své činnosti. Uzavření tohoto pojištění je zároveň povinen v zákonem stanovené lhůtě prokázat Ministerstvu pro místní rozvoj, a to předložením dokladu o sjednaném pojištění.

Pokud realitní zprostředkovatel tuto povinnost nesplní a pojištění sjednáno nemá, dopouští se přestupku, za který mu může být uložena pokuta až do výše 1 000 000 Kč.

2. Špatně nastavená smlouva o realitním zprostředkování

Smlouva o realitním zprostředkování často neobsahuje všechny náležitosti požadované zákonem o realitním zprostředkování nebo je připravena podle obecného vzoru bez přizpůsobení konkrétní transakci. V praxi pak bývá nejasné zejména vymezení rozsahu poskytovaných služeb, okamžik vzniku nároku na provizi nebo doba trvání smlouvy. Takto nastavená smlouva může následně vést ke sporům mezi realitním zprostředkovatelem a klientem, zejména pokud jde o vznik a výši provize.

3. Nevhodně sjednaný okamžik vzniku nároku na provizi

Ve smlouvě o realitním zprostředkování bývá často nevhodně sjednán okamžik vzniku nároku na provizi.

Makléř sice obstará zájemce o koupi nemovitosti, avšak nárok na provizi je vázán až na uzavření kupní smlouvy nebo dokonce na samotný převod vlastnického práva k nemovitosti.

Pokud k dokončení transakce nedojde z důvodů mimo kontrolu makléře, nárok na provizi mu přesto nevznikne, přestože svou práci fakticky udělal dobře.

4. Smlouva není sjednána jako výhradní

Dalším častým problémem je situace, kdy smlouva o realitním zprostředkování není sjednána jako výhradní. Realitní zprostředkovatel tak může investovat čas i prostředky do hledání zájemce o koupi nemovitosti, zajišťovat marketing, prohlídky a komunikaci se zájemci, avšak prodávající může mezitím nemovitost prodat prostřednictvím jiného realitního zprostředkovatele nebo ji prodat sám. V takovém případě makléři nárok na provizi zpravidla nevznikne, přestože k obstarání zájemce vynaložil nemalé prostředky a svůj čas.

Je proto vhodné zvážit sjednání výhradního realitního zprostředkování, které poskytuje realitnímu zprostředkovateli vyšší míru právní jistoty. Zákon o realitním zprostředkování však současně stanoví, že výhradní realitní zprostředkování lze sjednat pouze na dobu určitou, a to zpravidla nejdéle na dobu 6 měsíců, přičemž po uplynutí této doby je možné výhradní zastoupení sjednat znovu.

5. Nesprávné informování zájemce

Realitní zprostředkovatel je podle zákona o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.) povinen informovat zájemce o nabytí nemovitosti o všech závadách a omezeních váznoucích na nemovitosti, které vyplývají z veřejných seznamů (zejména z katastru nemovitostí), jako jsou například věcná břemena, zástavní práva, zákaz zcizení či zatížení nebo jiné právní vady. Současně je povinen informovat také o těch závadách a omezeních, o nichž věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti vědět měl.

Tato informační povinnost je významná zejména z toho důvodu, že realitní zprostředkovatel vystupuje vůči zájemcům jako odborník v oblasti realitních transakcí a zájemci se na jím poskytnuté informace často při svém rozhodování spoléhají. V praxi však dochází k situacím, kdy nejsou všechny relevantní informace poskytnuty, případně jsou sděleny až v pozdější fázi transakce.

Pokud realitní zprostředkovatel tuto informační povinnost nesplní, může to vést nejen ke sporům mezi účastníky transakce, ale také k odpovědnosti realitního zprostředkovatele za škodu, která v důsledku nedostatečného informování vznikne.

Závěr

Výše uvedeným chybám je přitom možné se v řadě případů poměrně snadno vyhnout. Klíčovou roli zde hraje zejména správně připravená smluvní dokumentace, která odpovídá požadavkům zákona o realitním zprostředkování a zároveň reflektuje konkrétní podobu dané transakce.

V praxi se často ukazuje, že mnoha problémům lze předejít již ve fázi přípravy smlouvy o realitním zprostředkování – například správným nastavením nároku na provizi, sjednáním výhradního zastoupení nebo přesným vymezením práv a povinností jednotlivých stran.

Jedním z efektivních způsobů, jak těmto chybám předcházet, je svěřit přípravu smluvní dokumentace advokátovi se zkušenostmi v oblasti realitních transakcí.

Pokud řešíte nastavení smlouvy o realitním zprostředkování nebo jiné právní otázky související s realitními obchody, neváhejte se na mě obrátit.