1. Špatně vymezená doba nájmu

Jednou z nejčastějších chyb je nevhodně nastavená doba nájmu, přičemž velmi častou chybou bývá volba nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Pronajímatelé někdy předpokládají, že takové nastavení je flexibilnější, ve skutečnosti však může jejich možnosti nájem ukončit výrazně omezit.

Podle § 2288 občanského zákoníku může pronajímatel vypovědět nájem bytu na dobu neurčitou pouze z taxativně stanovených důvodů. Typicky se jedná například o situace, kdy nájemce závažně porušuje své povinnosti, neplatí nájemné nebo potřebuje pronajímatel byt pro sebe či pro své blízké.

Pokud však žádný zákonný důvod není dán, pronajímatel nájem ukončit nemůže. V praxi tak může být pronajímatel nucen pokračovat v nájemním vztahu i v situaci, kdy mu to z různých důvodů nevyhovuje.

Právě z tohoto důvodu bývá v mnoha případech vhodnější uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou, která pronajímateli poskytuje větší flexibilitu při rozhodování o dalším trvání nájmu.

2. Nezákonně nastavené zálohy na služby

Další častou chybou je nesprávné nastavení záloh na služby spojené s užíváním bytu. Pronajímatelé někdy přenášejí na nájemce i náklady, které podle právních předpisů hradit nemůže.

Typicky se jedná například o příspěvek do fondu oprav, náklady na správu SVJ nebo jiné náklady související se správou domu. Tyto náklady jsou však zpravidla spojeny s vlastnictvím nemovitosti, nikoli s jejím užíváním.

Nájemce je naopak povinen hradit pouze služby spojené s užíváním bytu, jako je například dodávka vody, tepla, osvětlení společných prostor nebo odvoz odpadu.

Pokud jsou do záloh zahrnuty i náklady, které nájemce hradit nemá, může být takové ujednání problematické a v praxi často vede ke sporům mezi pronajímatelem a nájemcem. Řešením v takových případech může být například odpovídající zvýšení nájemného, které tyto náklady zohlední, místo jejich zahrnutí do záloh na služby.

3. Podceněné předání bytu

Pronajímatelé často nevěnují dostatečnou pozornost samotnému předání bytu nájemci. Přitom právě tento okamžik může mít zásadní význam pro případné budoucí spory mezi pronajímatelem a nájemcem.

Při předání bytu by měl být vždy vyhotoven předávací protokol, ve kterém bude podrobně popsán stav bytu, jeho vybavení a případné vady či poškození, uvedení stavů měřidel energií a ideálně také fotodokumentace zachycující skutečný stav bytu v době jeho předání nájemci.

Pokud předání bytu není dostatečně zdokumentováno, může být po skončení nájmu velmi obtížné prokázat, v jakém stavu byl byt nájemci předán. To se v praxi často projeví zejména při řešení škod na bytě nebo při vracení kauce.

4. Podceněné prověření nájemce

Další častou chybou pronajímatelů je nedostatečné prověření nájemce před uzavřením nájemní smlouvy. Výběr nájemce je přitom jedním z nejdůležitějších kroků při pronájmu nemovitosti.

Pronajímatelé někdy vybírají nájemce pouze na základě osobního dojmu nebo krátké prohlídky bytu. Přitom základní kontrola veřejně dostupných informací může napovědět, zda bude nájemce schopen nájem dlouhodobě a řádně hradit.

V praxi je vhodné prověřit zejména to, zda proti nájemci není vedeno exekuční řízení nebo zda se nenachází v insolvenčním řízení. Taková kontrola může pronajímateli pomoci předejít situaci, kdy nájemce není schopen nájemné dlouhodobě platit a pronajímatel je následně nucen řešit složité ukončení nájemního vztahu.

5. Špatně provedené vyúčtování služeb

Další častou chybou pronajímatelů je nesprávně provedené vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Vyúčtování služeb se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů, který stanoví pravidla pro jejich vyúčtování i lhůty pro jeho doručení nájemci.

Pronajímatel je zpravidla povinen vyúčtování provést a nájemci doručit vyúčtování služeb nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně musí vyúčtování obsahovat všechny zákonem požadované náležitosti a umožnit nájemci kontrolu jeho správnosti.

Pokud pronajímatel tyto povinnosti nesplní, může nájemce požadovat smluvní pokutu za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování. I zdánlivě administrativní pochybení tak může pro pronajímatele znamenat zbytečné finanční sankce a další spory s nájemcem.

Závěr

Závěrem lze shrnout, že řadě problémů při pronájmu nemovitosti lze předejít již při správném nastavení nájemního vztahu. Kvalitně připravená nájemní smlouva, správně nastavené zálohy na služby, důsledné předání bytu i řádně provedené vyúčtování služeb mohou výrazně snížit riziko budoucích sporů mezi pronajímatelem a nájemcem.

Pokud chcete mít nájemní smlouvu připravenou správně, potřebujete pomoci s nastavením nájemního vztahu nebo s provedením vyúčtování služeb, neváhejte mě kontaktovat. Rád vám pomohu nastavit pronájem tak, aby byl právně bezpečný a předešel zbytečným komplikacím v budoucnu.